LA BANCA SE "COME" 80.000 VIVIENDAS
Las entidades financieras han ingresado en un año 11.000 millones en activos inmobiliarios.
> Fernando Abad / Javier Bosch
La ejecución de hipotecas y de créditos concedidos a promotores inmobiliarios ha convertido al conjunto de la banca española en la principal oficina inmobiliaria del país. Sus activos superan los 11.000 millones de euros o, lo que es lo mismo, que el conjunto de bancos y cajas de ahorro españolas tendrían en su poner en torno a 80.000 viviendas, según estimaciones independientes, pues las entidades ocultan las cifras reales. En cualquier caso, estos activos figuran en sus balances y bancos y cajas tratan de convertir las viviendas en liquidez.
 La alta morosidad del 4% que atraviesa España podría dispararse hasta un 8% en los próximos meses, y una de las alternativas por las que han optado las entidades financieras es asumir los inmuebles concedidos con créditos de difícil cobro y ponerlos a la venta. Esto supone una competencia desleal en opinión de la Asociación Empresarial de Gestión Inmobiliaria (AEGI), que destaca los descuentos y las inmejorables condiciones de financiación que pueden ofrecer las entidades de gestión inmobiliaria que han creado aquellos bancos y cajas que no las tenían. Incluso, como en el caso de 23 cajas (que ya contaban con Ahorro Corporación Soluciones Inmobiliarias) y dos bancos, han constituido una nueva firma, Aliancia, que amplía su negocio al suelo, recalificado o no, y que será competencia de la propia Ahorro Corporación, que seguirá actuando como sociedad de inversión o banco de negocios en tanto que Aliancia lo hará como inmobiliaria.
Así, para las inmobiliarias el futuro se vuelve aún más negro de lo que ya de por sí se avecinaba. Fuentes de la Asociación Profesional de Expertos Inmobiliarios (Aepi) han apuntado que en los dos últimos años han desaparecido en torno a 70.000 empresas especializadas en la compraventa o el alquiler de viviendas.
La venta de inmuebles por parte de las entidades financieras no es un fenómeno nuevo, pero nunca había sido tan ‘agresivo’ como en este momento en el que la morosidad y los ratios de capital se han convertido en una obsesión para los gestores de bancos y cajas que, lógicamente, prefieren incluir sus viviendas en los balances como activos en lugar de hacerlo como mora.
“Pinchazo” del ladrillo
Pero una vez el activo está reflejado en el balance, el dilema se sitúa en cómo vender el inmueble habida cuenta del ‘pinchazo’ del ladrillo y, lo que es peor, de la espectacular caída del mercado: en 2008 se vendieron 333.426 nuevas viviendas, frente a las más de 410.000 de un año antes; un descenso de un 20%. Sumando la compraventa de viviendas nuevas y las de segunda mano, el descenso se incrementó y superó el 32%. Por encima de esta media nacional se situaron las comunidades mediterráneas de Cataluña (–45,3%), Baleares, (–43,2%) y Comunidad Valenciana (–37,6%); y la excepción la representó Murcia, cuya caída fue del 24,8%. Por el contrario, por debajo de la media se encontró Galicia (–23,6%), Cantabria (–26,6%) o País Vasco (–20,5 por ciento).
Ante este panorama, las entidades recurren en algunos casos a novedosas fórmulas para ‘colocar’ sus casas. Así, en los últimos meses se ha incrementado la actividad de sociedades como Reser Servicios Inmobiliarios, perteneciente al grupo Caja Madrid, que realiza online una subasta continua de viviendas con descuentos de hasta el 40% sobre el valor de tasación.
El grupo Santander, por su parte, ‘colocó’ un importante paquete de viviendas en unas condiciones muy ventajosas entre sus empleados, y posteriormente lo extendió a otros colectivos como el de los trabajadores de Telefónica a través de su división inmobiliaria Altamira Real Estate. Los precios de estas viviendas suponen un ahorro de en torno al 25% del valor de tasación y en ningún caso por encima de la hipoteca que pesara sobre el inmueble.
Un paso más dado por el ‘grupo Botín’ es el acuerdo firmado por el Santander y la Asociación Profesional de Constructores de España (Apce) para facilitar financiación del 100% de la compra de la vivienda a aquellas promotores que ofrecieran descuentos de hasta el 20% sobre su precio original. Este convenio ofrece cobertura a unas 2.000 empresas constructoras y promotores, según fuentes de la propiedad entidad, que durante 2008 recibió inmuebles y suelo por importe de 2.634 millones de euros. De no haberse quedado con solares y pisos por este valor, la entidad ya preveía que al menos un 13% –en torno a los 350 millones– tendrían que haberlo incluido en ‘fallidos’.
BBVA, por su parte, también ha dotado de más capacidad de maniobra a su filial inmobiliaria Anida, que durante 2008 incorporó activos inmobiliarios por valor de 629 millones de euros.
La inmensa mayoría de las entidades financieras españolas han potenciado sus servicios inmobiliarios; en algunos casos realizando ‘fichajes’ de profesionales del propio sector, como Pedro Javier Rodera, quien fue consejero delegado del grupo fusionado Reyal-Urbis y que se ha incorporado al Popular para dirigir Aliseda Gestión Inmobiliaria.
Esta es una empresa de gestión y servicios inmobiliarios, con red de delegados en todas las comunidades españolas y que ofrece los mismo viviendas que locales, naves o terrenos procedentes tanto de la venta particular como adjudicaciones o daciones en pago de deudas, como reconoce a través de su página web.
 Los lectores opinan
La mayoría de los lectores (casi el 36%) valora que la banca ejecute créditos concedidos a promotores, para evitar que crezca la morosidad. Un 25% opina que comprar viviendas a las entidades implica un ahorro.
No obstante, un 23% acusan a la banca de “competencia desleal” con los agentes de la propiedad inmobiliaria. Sólo un 15% cree necesario que intervenga el Banco de España. |
Rodera, que abandonó Realia en 2007 para incorporarse a Reyal- Urbis y de ahí al Popular, ha dejado a sus antiguos compañeros en la sociedad propiedad de Banesto 314 millones de euros en activos inmobiliarios como pago de las deudas de la urbanizadora.
La ingente cantidad de promociones en poder de los bancos proceden en unos casos de las suspensiones de pago de las grandes promotoras inmobiliarias como Colonial (Popular, La Caixa, Caixa Galicia, Bancaja, Caixanova, Sabadell, Pastor o Bankinter), o Metrovacesa (Santander, Banesto, Popular, Sabadell, Caja Madrid y BBVA); pero también de los embargos hipotecarios a particulares, que durante el año pasado aumentaron en torno a un 150% en relación al año 2007.
Otra fórmula que está permitiendo a las entidades financieras obtener rentabilidad por los abultados activos inmobiliarios acumulados en los últimos años son los REITs (Real Estate Investment Trust), que en España se denominan Socimi (Sociedades de Inversión en el Mercado Inmobiliario), que cotizan en bolsa y ofrecen ventajas fiscales como una gran liquidez para quienes invierten en ellas. El fundamento de estas sociedades se basa en comprar inmuebles que después son alquilados.
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