a crisis de liquidez provocada por las hipotecas subprime, ha originado una restricción del crédito a las empresas, y un aumento de los diferenciales en la financiación hipotecaria de los particulares.
¿Por qué el impago de las hipotecas en Ohio, aumenta el diferencial de una hipoteca para comprar una casa en la playa de Burriana? ¿Cómo puede ser que los excesos de los especuladores americanos, (y el escaso rigor de sus bancos concediendo créditos), cierren el grifo de la financiación a los promotores valencianos?
El origen de este efecto global se encuentra en la titulización hipotecaria, que ha convertido los bonos respaldados por hipotecas en un producto financiero mundial. Cuando el mercado de bonos de titulizaciones se ha bloqueado en todo el mundo, nuestras entidades financieras no pueden emitir nuevos bonos con los que financiar su actividad crediticia. Y al no obtener suficiente liquidez ha tenido que restringir el crédito: seleccionando operaciones y aumentando diferenciales.
Antes los recursos se obtenían, principalmente, de los depósitos de los clientes, pero el ahorro ha sido insuficiente para financiar los 3 millones de viviendas, que hemos construido en este ciclo que llegó con los bajos tipos de interés del Euro.
El aumento de los diferenciales se debe al encarecimiento del dinero en el mercado interbancario, sobre todo en los plazos cortos. Y como el mercado mayorista está caro y escaso, las entidades han desatado una nueva guerra del pasivo, ofertando atractivos intereses en los depósitos a plazos fijos, buscando en el mercado minorista lo que no obtienen en el mayorista.
Durante el año 2006, fueron vendidas el 70% de las hipotecas que se firmaron en España. Las hipotecas se titulizaban en forma de bonos y con la venta de estos bonos se obtenía liquidez, para conceder nueva hipotecas.
Con la implantación del euro, las entidades financieras ven como se reducen y estrechan sus márgenes financieros, pero pueden colocar en los mercados bonos emitidos en moneda fuerte (práctica habitual en los mercado anglosajones, pero poco frecuente si las emisiones de bonos eran en pesetas, ante el historial de devaluaciones de nuestra antigua moneda).
Las titulizaciones se realizan agrupando hipotecas que son vendidas a un Fondo de Titulización Hipotecaria (F.T.H.). El F.T.H. emite bonos que paga intereses con las cuotas que cobra de las hipotecas. Los bonos son colocados en los mercados de capitales internacionales por los bancos de inversión, que cobran suculentas comisiones por vender y asegurar la operación.
Las emisiones de bonos de titulización españoles se han estado colocando con facilidad por todo el mundo, gracias a la buena calificación crediticia que tiene España, sus entidades financieras y la baja morosidad hipotecaria registrada hasta ahora. Podemos decir que el ahorro de los asiáticos y de otros lugares, ha financiado la concesión de las hipotecas en España al no poder contar con el ahorro de los españoles.
La principal ventaja para la entidad que concedió la hipoteca a un cliente, es recuperar rápidamente el dinero concedido para volverlo a prestar con una nueva hipoteca. Con este alto índice de rotación, la competencia entre las entidades, y unos tipos de interés más apropiados para Alemania que para nosotros, se abarató la financiación de las casas en España, (en relación con los altos tipos de interés de las hipotecas en pesetas).
Las titulizaciones cambian el modelo de negocio bancario: antes, en pesetas, los beneficios se obtenían con el margen de intermediación; ahora, con el euro, los resultados dependen del cobro de comisiones (estudio, apertura, …), y de la venta de productos asociados con la concesión de las hipotecas (seguros de la vivienda, vida, pago, tarjetas, etc.) y de un diferencial sobre el euribor.
Así, aunque la hipoteca se venda al F.T.H., el cliente queda vinculado con la entidad por los ingresos de sus nóminas y la domicialización de sus recibos para ser más adelante cliente de fondos de inversión, planes de pensiones, etc.